集会宣言
                                                                             9/13「安心できる賃貸住宅」の実現を求める
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                   　　全国追い出し屋対策会議 の公式ＨＰ
                                                                               　（いちょうの会内）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                管理会社 堕落論
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                     全国追い出し屋対策会議」設立
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                                                         　これまでの出来事＝時系列へリンク

WHAT  NEWS
シンポジウム
「貧困ビジネス被害を考える〜被害現場からの連続報告」
日時： ２０１０年４月１２日（月）１８：００〜２０：３０（開場：１７：３０）
場所： 弁護士会館２階　講堂クレオA（千代田区霞が関１−１−３)
主催 日本弁護士連合会

2010/3/11
東京でシンポ ：公共住宅の充実必要  .txt   主催：東京弁護士会
　基調報告した神戸大学大学院の平山洋介教授は、「自民党、民主党両政権の住宅政策に共通する
『働けば家は何とかなる』という新自由主義的なシナリオはうまくいかない」と指摘。
その理由として、雇用情勢が依然悪く、賃金が低過ぎて住宅を借りられる状況にないことをあげました。

2010/3/02
追い出し規制／住まいの安全網が必要だ　
神戸新聞社説　.txt
　「追い出し行為」など、家賃の悪質な取り立てから借り主を保護する法案が閣議決定された。
今国会での成立を目指す。 　滞納を理由に無断で鍵を交換して部屋から閉め出すなどの行為を禁止し、
違反者には２年以下の懲役などを科す内容だ。

2010/03/08
日本弁護士連合会
   会長　宮�ｱ　誠
家賃等弁済情報提供事業に反対する会長声明  .txt

2010/02/22
追い出し規制法案まとまる
悪質な家賃取り立てに懲役刑　
朝日新聞　.TXT

国土交通省の政策会議
 「賃貸人の居住の安定を確保するための
家賃債務保証業の業務の適正化
及び
家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」
の要綱・法案等  .pdf

2010/1/28
全国借地借家人組合連合会
民間賃貸住宅政策に関する意見
１、民間賃貸住宅をめぐる現状認識と社会資本整備審議会の課題
２、民間賃貸住宅の紛争の未然防止
３、紛争の円滑な解決について
４、滞納・明渡しをめぐる紛争について
５、市場機能を通じた民間賃貸住宅ストックの質の向上   .TXT
----------------------------------------------------------------
 2010/02/11
全国追い出し屋対策会議
設立１周年集会
日時　２０１０年２月１１日（祝）午後１時３０分〜
場所　エルおおさか（大阪府立労働センター）
-----------------------------------------------------------------
2010/1/16　2009年8月12日の国土交通省　
社会資本整備審議会　住宅宅地分科会　
　民間賃貸住宅部会から「中間とりまとめ」
に対する意見書 がアップされました・
　　適格消費者団体　特定非営利活動団体
　　　　　　　　　　　　　　　消費者機構日本

2010/01/07
埼玉弁護士会がデータベース問題で意見書

国土交通大臣　　前原　誠司　殿
                                                       埼玉弁護士会 会長　小出 重義
意見の趣旨 　
　社会的弱者の民間賃貸住宅確保，及び，個人情報保護の観点より，
家賃滞納や支払状況などの賃借人（入居希望者）の信用情報に関するデータベース化，
及び，同情報の賃貸借契約締結時における審査利用について，反対する。
意見の理由   .txt

2009/12/22 管理会社の「追い出し」　
   家主にも賠償責任
使用者責任を根拠に、連帯責任を命じる判決。
姫路簡裁（近藤哲裁判官）
朝日新聞 .txt　  毎日新聞 .txt　　産経新聞 .txt　神戸新聞 .txt

2009/12/27
悪質な不動産管理業者排除へ
借り主と家主、双方保護
不動産管理業者に登録制導入へ
賃貸住宅の滞納・明け渡しトラブルを防止するため、
国土交通省は全国に約８万ある不動産管理業者などを対象に
登録制を導入する方針を決めた。借り主と家主双方を保護し、
市場の健全化を図る。　朝日新聞ＨＰ　．ｔｘｔ
　　　　　　　　　　　　　　　時事ドットコム．ｔｘｔ

2009/12/12
 悪質な家賃取り立てを禁止　
                 賃借人保護の法案明らかに
国土交通省の新法案の概要が11日、 明らかになった。
　悪質な取り立てを規制するのは保証業者のほか、住宅の賃貸業者、家賃の受け取りを行う受領業者など。
 具体的には、賃借人や連帯保証人に家賃の支払いを求める際、脅迫など「私生活や業務の平穏を害する
ような言動」を禁止するとした。
　違反した業者には、国交相が改善を指示したり、業務停止命令を出せる規定も整備。
罰金なども科す方向で調整している。　　　中国新聞　.txt

　
追い出し屋は、正にマッチポンプだ。.TXT     2009/5/20　(オブザーバー　西岡）

今の賃貸住宅管理業界を、憂う．ＴＸＴ　               2009/5/18　(オブザーバー　西岡）

２００８年の秋から、追い出し屋が、世間を騒がしています。

賃貸住宅管理業も、家賃保証業も、
こういった業を取り締まる業法が無い。
だから、各業者が、やりたいようにやっている。
業法が無いから、高度な倫理観が欲しいところだが、
実態は、まったくその逆だ。

そして、行き着くところまでいったのが、
この「追い出し屋」問題だ。　

集会宣言.txt ２月１５日（日）「全国追い出し屋対策会議」結成

賃貸住宅管理業界の姿勢

更新料というヤミ

関連リンク先リスト
　　　　　　　　　　「全国追い出し屋対策会議」結成へ

追い出し屋関連の被害者の  問い合わせ先の電話番号（常時）
いちょうの会　０６−６３６１−０５４６
せんり中央司法書士事務所 ０６-６８７２−３４００

　「追い出し屋」とは、
家賃を滞納した賃借人を、裁判を経ずして（注１）、
短期間の滞納でも、ドアの鍵を交換等をして、追い出してしまう、
　　　　 「家賃保証を業務として行っている家賃保証会社」 もしくは、
　　　　「その部屋を管理している賃貸住宅の管理会社」のことをいいます。
　　　　　　　恐ろしき追い出し屋の実態=  毎日放送　　　.txt

　家賃を滞納すること自体は、賃貸借契約違反なので、
　　　　　　　　　　　　　裁判をすれば、必ず賃貸人は、勝ちます。
しかし、その裁判には、平均して約８ヶ月間くらいかかります（注２）。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　本人訴訟の薦め＝訴状等のひな形 など
　
　　そもそも、こういった
「追い出し屋問題」が多発する背景として、
　　　　　　　　　　　　　　　ゼロゼロ物件の横行がある。

その遠因は、供給過多の中（日管協短観による注７のp10）で、
少しでも契約を増やすために、 保証金を払えない人にまで、
間口を広げて契約をするために
賃貸人が考え出したビジネスモデルであるといえよう。
つまり、保証金はゼロ、連帯保証人も不要という条件の代わりに、
家賃保証会社と契約させて、 滞納リスクをヘッジするという契約のカタチだ。
 
仲介会社も従来断っていた「蓄えの無い賃借人」の紹介が可能となり、
さらに家賃保証会社から紹介料というバックマージンが収益アップというカタチでいただけ
まさに一石二鳥となり、積極的に推し進めていくことになる。

つまり、物件過多という背景の元、ゼロゼロ物件という
いわゆる投げ売りという募集スタイルであり、
滞納予備軍を集めてしまうことになる訳だ。
賃貸人（管理会社）と仲介業者が、グルになって、賃借人を嵌（は）めるビジネスモデルということになる。
これも物件過多で、供給過剰の中だからこそ生まれてきたカタチと言える。

ところが、保証金をゼロ、連帯保証人不要という契約形態をとると、
従来の滞納率３％（日管協短観による注７のp10）に対して
滞納率が実に７倍の２割になるという。（一部管理会社の言）
当然、こういった場合、単純計算でも保証料を７倍以上にしないとダメだろうが、
実態は、連帯保証人不要分の２倍に留まる。

よって、保証料では、全く不足ということになり、勢い滞納保証会社から、
いわゆる追い出し屋に変質してしまった訳だ。
１０年以上前から営業をしてきた老舗企業が、相次いで追い出し屋に変質したということは、
このビジネスモデルが、２年くらい前ですでに破錠したと思われる。

滞納が始まっても、家賃の未収期間の発生とか、滞納賃料の回収の手間など、
そういったことを回避するために、賃貸人（賃貸住宅の管理会社）は、
家賃保証会社に、保証料を支払ってでも（注３）、 そういったリスクをヘッジする訳です。


それを、家賃保証会社等（違法な賃貸住宅の管理会社も含めて）が、
この法的処理の８ヶ月間とか、回収督促の手間をめんどくさがって、
即刻鍵交換＝追い出し という違法行為である自力救済（注１）を行い
賃貸人までも、「家主も共同不法行為」　で訴えられるのであれば、
何の為に、賃貸人は、家賃保証会社へ保証料を支払っているのか、
わからなくなる。（注４）


12月５日「追い出し屋で被害」提訴へ朝日新聞社　 　　.　txt
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　毎日新聞社HP　 　　．ｔｘｔ
　　　　　　　　　　　　支援しているのは、「賃貸住宅追い出し屋被害対策会議」です。

　この提訴された業者の中には、この家賃保証会社の
パイオニア的な存在であるN賃貸保証(株)（東京都）と、
おなじく老舗である日本S（大阪市）。注５

両者とも１０年以上前から、家賃保証業務を行っており、
             ２年毎に、更新料が必要な契約システムだ。

それに対して、新興勢力は、ほとんどが、
             ２年毎の更新料は不要なタイプだ。

だから、老舗であるこの２社は、新規の保証契約件数は激減していることが推測される。
それが、今回の「追い出し屋」と化して、損害賠償で訴えられるという
勇み足になったのではと 思われる。

　賃貸住宅の現場では、賃借人もしくは、連帯保証人が、公務員とか上場企業の社員とか、
滞納の可能性の低い賃借人であれば、家賃保証会社と、保証契約を結ぶことは無いのが一般的だ。

　 中小企業へ勤務の方とか、飲食店などの自営業者とか、無職の方とか、連帯保証人の無い方とか、
滞納の可能性のある賃借人の場合に、家賃保証会社へ審査を依頼して、審査が通れば、
賃貸人、賃借人、連帯保証人、家賃保証会社の４者で、 保証契約を結ぶことになる。

審査が、通らず、保証が断られ、他の家賃保証会社でも保証が断られると、
賃貸人からは、 賃貸借契約を断ることもありえる。
この場合の断る理由は、判らないし、賃借人へも原則として、明示されない。

そして、ゼロゼロ物件（保証金・礼金がゼロ）においては、
保証金という預かり金が、 そもそも無い＝貯金が無いに等しいと推測される訳だから、
賃貸人側としては、当然、滞納される不安も大きい訳だ。
　　 ＝原則としてゼロゼロ物件では、すべての賃借人を家賃保証会社へ
　　　　　　　　　　　　　　　　　審査を依頼して、保証契約を結ぶことになる。

よって、ゼロゼロ物件は、滞納の可能性がアップする訳だから(注６)、

・そのリスクの上がる分は、保証料を上げてしかるべきだが、
　　　　　　　　　　　　　保証料を上げている保証会社は、無い。
　＝やはり過当競争が災いしているのだろうか・・・

・礼金ゼロで、１年以内の解約は、賃貸人にとっては、痛い。
　＝よって１年以内の解約は、違約金を２ヶ月分領収するという特約が付く場合が、多々ある。
　＝家賃保証会社によっては、この違約金２ヶ月分の領収を保証するものもある。
　

家賃保証会社の督促の実際
　　　 昨年、新興勢力である「Ｚ保証会社（更新料は不要）」と保証契約を結んだ弊社の管理物件で、
 滞納が発生した。
このＺ保証会社の取り立ては、実に、やさしかった。
これがあたりまえなのだが・・・

Ｚ保証会社は、何度も賃借人に督促に伺い、交渉したが、賃借人は、入居後１度も賃料を
支払うことは無かった。
　　結果、 裁判して、明け渡しまで、８ヶ月間（注２）を要したが、
        Ｚ保証会社は、滞納当月から、ずっと立て替えて 賃貸人に支払っていた。
        さらに、 強制執行の費用まで、Ｚ保証会社は、立て替えてくれた。

　　 結局は、Ｚ保証会社は連帯保証人から、立て替えて支払った分の全額回収していたが・・・

 　　　裁判と言ってもＺ保証会社は、訴状を書くだけで、賃貸人が出席する本人訴訟だ 。
 　　　　　　裁判当日、Ｚ保証会社の担当者が立会に来るだけで、弁護士は来ない。
　　　　　　　そして、判決ではなく、和解を勧告されて、当日１日で終わるのが大半だ。
　　　　　　　連帯保証人も和解に同席して、話し合いは４時間ほどかかったが、
　　　　　　　連帯保証人からも解約明け渡しの申し出があったので、それで、成立した。）
　　　　　　　→ この時、裁判所では、別件で、やはり家賃滞納の裁判をやっていたが、
　　　　　　　　　ここの連帯保証人も、 やはりというべきか、解約明け渡しを裁判長に要望していた。
　　　　　　　それだけ、連帯保証人の責任は大変ということだ。他人の家賃まで負担するということは。

ちなみに、賃借人が、この裁判に欠席すると、文字通り欠席裁判ということで、負けてしまいます。
賃借人は、万難を排して、出席すべしだ。

この時のＺ保証会社の担当者の話では、滞納の約９割は、連帯保証人から回収していると言っていた。
 つまり１割のロスだ。そういった意味で、連帯保証人の制度は機能しているとみるべきだ。

そして、こういった連帯保証人という制度があるのは、先進国では、日本だけらしい。
借地借家法で、賃借人の法的保護が強い限り、
こういった 建物賃貸借契約で、連帯保証人をつけることで、
賃貸人が自衛することは、そういった意味で、バランスが取れていると思われる。

注１　これは、自力救済といい、法治国家である日本では、御法度。禁止されています。
いくら正しくても、自分の権利が侵されたからと、法的手続きによらないで、それを回復することを
認めると、法の秩序が保たれないからです。幾ら正しくても自力救済した人は、法で罰せられます。
追い出し屋の実態=  毎日放送　　　.txt

注２　家賃滞納の法的処理の実際
　　　家賃の滞納が２ヶ月を越しますと、まず内容証明郵便で督促し、１０日以内に支払わなければ、
　　　「賃貸借契約を解除します」と期限を記載します。
　　　そして期限内に支払わなければ、裁判を起こします。
　　　裁判費用は、収入印紙と切手代で１万円から２万円くらいです。
　　　　　　　　　　　　　　　＝建物の固定資産税の評価額で裁判費用変わります。
　　　裁判所にひな形がありますので、裁判は簡単に行えます。こういった簡易裁判所の裁判は、
　　　９５％が、弁護士、司法書士を介さない、本人訴訟と言われています。
　　　＝こういった家賃の取り立てを弁護士、司法書士以外の資格のない人が行うことは、
　　　　 非弁といって法律違反になります。
　　また、簡易裁判所代理権認定者の資格をもった司法書士先生に頼むと、弁護士先生よりは、
　　かなり割安で、代理をお願いすることが可能ですし、書類のみ作成してもらい、自ら赴く本人訴訟
　　という形をとっても良い。

　　　このとき、賃借人と連帯保証人の両方を同時に訴えるのが一般的です。
・・・・・この時点で、滞納３ヶ月目くらいです。

　　　訴状提出後、裁判所に呼び出されて１回目でだいたい結審になり、概ね和解が行われ、
　　　毎月の賃料に数万円を上乗せしてい払い、２ヶ月滞納したら、契約解除になるという
　　　和解調書が作られるのが一般的です。
・・・・・この時点で、滞納４月目くらいです。

　　　全く和解条項を守らず、そのまま滞納続行となると、和解は、裁判の判決と同じ効果があるので、
　　　次に和解を債務名義にして、裁判所の執行官に強制執行を依頼することになります。
　　　執行官には、予納金として、執行費用の実費１０万円前後を治めるとともに、
　　　強制執行で荷物を追いだすトラックと人の手配、１ヶ月ほど荷物を預かる倉庫の手配が必要に
　　　なります。だいたい３０万円くらい。
　　　執行官は、現地に赴き、賃借人に事実確認と、明け渡しをせまります。
・・・・・この時点で、滞納６ヶ月目くらいです。

　　　いよいよ、滞納した賃借人が自主的に退去しない場合、強制執行になります。
　　　執行官立会のうえ、荷物を倉庫に運び出して、鍵を交換して、完了します。
・・・・・この時点で、滞納８ヶ月目くらいです。
　

　　　こういった滞納賃料と、強制執行費用は、合わせて連帯保証人に請求され、
・・・・・・連帯保証人から回収されています。
---------こういった

注３　ここで、一般的な家賃保証料の金額について、
　　だいたいは、家賃の１／２月分くらいで、連帯保証人が無い場合は、家賃１ヶ月分くらいに増額になる。
　　ちなみに、仲介会社へのバックパーンは１５％〜２０％くらいだが、２００８年初めに倒産した、
大阪の保証会社などは、通常の 家賃保証料１／２ヶ月分以上の「余分に賃借人が支払った家賃保証料」は、
すべて仲介会社へのバックマージンーンに 支払っていたという。

注４　家賃保証で、メリットを受けるのは、賃貸人だ。当然、そのコストは、賃貸人が支払うべきだ。
しかし、賃貸借契約の現場では、仲介業者は、弱きにつけこむ。
圧倒的多数が、賃借人に、保証委託料を支払わせているのが実態だ。
　ただ、連帯保証人がいない場合は、連帯保証人の変わりとして、家賃保証業者を立てることになる。
　この場合の保証委託料は、賃借人が支払うべきだろう。

注５　→N保証(株)（東京都）・日本S(株)（２社とも管理会社ではないので、正会員ではなく、賛助会員として、 日本賃貸住宅管理協会に入会している。
日本賃貸住宅管理協会の中に賃貸保証制度協議会がある。
注６一説によると通常滞納率が１％前後から、２０％前後へ２０倍も滞納率が上がったという話もある。
　　　
　　　　　とある新築のワンルーム５０戸（神戸）で、家賃を下げられないので、
　　　ゼロゼロ物件で募集したところ、２ヶ月間で、３５戸成約になったが、
　　　入居後、全く賃料を支払わない即滞納の賃借人が７戸（２０％）もあって、
　　　保証会社は、回収にてんてこ舞いだという。
                                                 　　　　                                  （文責　オブザーバー　西岡）

情報リンク　

2009/10/19  住まいの貧困に取り組む   法学館憲法研究所  .txt
                  最近は、ゼロゼロ物件業者のみならず家賃保証会社による違法な家賃取立て行為、追い出し屋行為が社会問題化しており、立法による解決がのぞまれています。 　裁判所を通じた強制執行手続を経ることなく行われる退去行為は明らかに違法です。 　貧困が拡大するなか、月々の家賃を支払えず退去を余儀なくされる人々はますます増えるばかりです。 ・・・（戸舘圭之さん（弁護士・首都圏追い出し屋対策会議事務局長） ・・・

2009/9/29　日本賃貸住宅管理協会が、以下を報道機関に公表
　　　　　　　　・実質賃料表示制度の創設　．PDF
　　　　　　　　・自主ルール改訂の公表と、代位弁済状況データーベースの構築について　．PDF
　　　　　　　　・自主ルール改訂版　日管協のＨＰから．ＰＤＦ
　　　　　　　　　　　　　　日管協内の賃貸保証制度協議会 のＨＰ

・090907−週間東洋経済　　　　規制論議が始まるも見えない着地点 　  　．ｔｘｔ
　　　　実際、追い出し屋問題を議論した5月の審議会では、委員の貸し手側の論理に埋め尽くされた。
　　　全国追い出し屋対策会議代表幹事の増田尚弁護士は「明らかに人選が業界に寄りすぎ。
　　　借り主代表の委員も参加させるべき」と指摘する。

・090825- 日管協HPから

　　　　・賃貸保証制度協議会の新しい自主ルール　　・・・2009/8/25

       　　　・ 賃貸保証制度協議会のページ    
　　　　　　　　　　・業務適正化のための自主ルール(１９年施行の自主ルール)．pdf

注７　　　　・賃貸住宅景況感調査　　日管協短観　　ー調査結果報告書ー　2009/7/9．pdf
                   p10に、全国平均で、空室率１０％、滞納率３％が記載されている。

・ノンバンクはほぼ全滅状態】 ◆過払い金につぶされる消費者金融　武富士とアイフルの絶体絶命
　　　　　　　　　　週間ダイヤモンド2009/7/2号から・・・．ｔｘｔ

・つぶやきいわぢろう　　追い出し屋 　「家に帰ったら家財道具一式がなくなっていた…」　・・・2009.03.14
　　　　　　　　　　　　　　　突然、鍵を変えたり荷物を撤去したり…恐怖の貧困アパート　　・・・2008.12.18

・ぐうたら弁護士の日記   「追い出し屋」対策は難しい？？？  ・・・ 2009.04.09

・いしけりあそび   追い出し屋で被害〜 たまには法律相談的なものも書いてみる・・・ 2008.12/7

・この国を考える　　大阪でも住宅「貧困ビジネス」　 ・・・2008/11/13　　

・大家さんのつぶやき　　被告が業界では大手であることにちょっと驚いたり・・・・・2008/12/8

・悪徳不動産屋の独り言    「追い出し屋」提訴さる　 ・・・ 2008/12/07

・「追い出し屋」〜数日の家賃滞納で住みかを失う恐怖・・・2009/5/22 日経ＢＰ　．txt

・東京多摩借地借家人組合 　　　　　〜安心できる住まいを奪う悪質業者に法規制を〜 

・建築資料館　　　　　　　　　　　　　　　ゼロゼロ物件の悲劇

・全国借地借家人組合連合会　　　“四〜五時間にわたりチャイムを鳴らされドアをたたかれた”

家賃保証のリプラスが、破産 　2008/9-24
今回の騒ぎに輪をかけたのが、このリプラスが家賃収納代行を行っていて、これも収納した後、
貸主側への送金が遅れていたこと。なんと、滞納保証会社が、滞納していたという
お粗末な話。まさに本末転倒だ。また、ＲＥＩＴのスポンサー企業の初の倒産だったことも、問題を大きくしている。
200８/9-24産経ニュース　．TXT

2009/6/8 家賃債務保証業者の
　　　　　　リアルコ　が　　破綻しました．ｔｘｔ
　　　　　　　　　営業停止のお知らせ．ＰＤＦ

2009/8/3　またS滞納保証会社で、貸主側への送金が遅れが発生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・週間全国賃貸住宅新聞の記事から．pdf